Телефон: (812) 275-72-38.
www.osv.ru
Когда платят налог на землю?
В июньском выпуске "Деловой недели" (№22/537) опубликована статья Аванесовой Марины Артемовны, директора экономического департамента Консалтинговой группы «О.С.В.».
Текст статьи приведен ниже.
Вы приобрели землю в собственность, у вас появился правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, дарственная и т. п.) и теперь вам надо начинать платить земельный налог. Однако, предположим, вы еще не прошли регистрацию права собственности. Может быть, пока и не платить этот налог? Вопрос не такой однозначный, как может показаться. Даже если вы не зарегистрировали свои права на недвижимость, это не мешает начислять с ее стоимости налог на землю.
Посмотрим налоговый кодекс: налог уплачивают те, у кого есть правоустанавливающий документ (п. 1 ст. 388 Налогового кодекса). Заглянем в Земельный кодекс: в ст. 25 Земельного кодекса утверждается, что право собственности, право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного (наследуемого) владения земельными участками возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации (Федеральный закон от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).
Государственная регистрация соответствующих прав на объекты недвижимого имущества является сегодня обязательной (ст. 4 Закона № 122-ФЗ), однако… носит заявительный характер. Казус в том, что срок подачи документов на регистрацию ничем не ограничен, чем пользуются некоторые налогоплательщики. Сие обстоятельство не прошло мимо Минфина России, который считает, что если права на участки длительное время не регистрируются в соответствии с законодательством, то землю все равно следует облагать налогом. Главное финансовое ведомство призывает рассматривать такие факты как уклонение от налогообложения (письмо Минфина России от 29.12.07 № 03-05-05-02/82).
Не лишним было бы заметить, что в соответствии с п. 3 ст. 551 Гражданского кодекса в том случае, когда одна из сторон уклоняется от регистрации перехода права собственности, суд вправе вынести решение о такой регистрации. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации права собственности, должна возместить другой стороне убытки, связанные с задержкой регистрации. Однако и тут о сроках регистрации ничего не говорится.
В этой связи, по мнению специалистов Минфина, при проведении налоговыми органами контрольных мероприятий к лицам, которые приобрели земельные участки, необходимо применять меры ответственности по ст. 122 Налогового кодекса, предусматривающие наказание за неуплату либо неполную уплату сумм налога.
Федеральная налоговая служба видит ситуацию иначе и возлагает уплату налога на продавца. В письме ФНС России от 02.07.07 № СК-6-11/519 говорится, что организация, являющаяся собственником здания (сооружения, помещения), приобретенного по договору купли-продажи, признается плательщиком земельного налога с момента государственной регистрации права собственности на участок (долю участка), занятый объектами недвижимости. До наступления момента государственной регистрации прекращения данного права, плательщиком земельного налога продолжает оставаться продавец объекта недвижимости, находящегося на данном участке.
В тех случаях, когда при продаже недвижимости продавец почему-либо отказывается от принадлежащего ему права собственности на землю (ст. 236 ГК РФ), это, по мнению Минфина, не влечет за собой прекращения права собственности на земельный участок. Организация, которая приобрела здание по договору купли-продажи, признается плательщиком земельного налога с момента регистрации права собственности на землю, занятую этим объектом. До момента государственной регистрации, плательщиком земельного налога за участок, право собственности на который прекращено в связи с его продажей, остается продавец недвижимости. С этим мнением солидарна и наша областная налоговая инспекция.
Итак, у приобретателя земельного участка право собственности возникает с момента его государственной регистрации. Следовательно, налогоплательщик, продавший земельный участок по договору купли-продажи, уплачивает земельный налог за период, предшествующий государственной регистрации права собственности на земельный участок приобретателем, т. к. до указанного момента является правообладателем земельного участка, то есть налогоплательщиком (письмо УФНС России по Ленинградской области от 09.07.07 № 06-05-1/09339).
Немногочисленные решения Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа не сильно проясняют картину в отношении рассматриваемой проблемы и выносятся в пользу продавцов земельных участков. Арбитражные судьи рассматривают пользование земельными участками без правоустанавливающих документов как неосновательное обогащение (см. Решения от 28.12.05 № А26-1629/2005-17 и от 16.12.05 № А26-1316/2005-17). Согласно постановлению от 16.03.07 №А56-11593/2006 по незарегистрированному, но используемому участку необходимо платить налог. Отсутствие правоустанавливающих документов на земельный участок, считают они, не освобождает фактического землепользователя от уплаты земельного налога, поскольку оформление этих бумаг зависит от волеизъявления самого пользователя.
Подытожив сказанное и взяв на вооружение постановление Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.98 № 8, мы можем утверждать, что до момента государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору купли-продажи недвижимости не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности сохраняется за продавцом. Следовательно, и обязанность уплачивать налог до момента государственной регистрации права собственности также возложена на продавца. Однако не стоит сбрасывать со счетов и то, что в конкретных случаях суды могут обнаружить здесь факт уклонения от государственной регистрации по сделкам купли-продажи земельных участков.
Марина АВАНЕСОВА,
Директор экономического департамента Консалтинговой группы «О.С.В.»